전세 사기 예방하는 방법(전세 계약 시 특약 사항 12개 총 정리)

전세 사기 당하고나니까.. 개빡쳐서 알게된 내용을 정리함 ㅇㅇ

내 집 하나 마련하기도 팍팍하고 어려운 세상..어휴 진짜 참;;

 

 

계약서에 반드시 들어가야할 특약사항을 요구해야함. 안넣어주면 정상적인 임대인이 아닐 가능성이 크니까 계약 ㄴㄴ

총 12가지 특약으로 좀 많음..그치만 사기 안당하려면 꼭 넣어야 하는 특약사항이니 반드시 넣는걸 추천함. 특약 사항으로 아래 나열한 문제들에 대해 도움 받을 수 있는 내용들로 정리함.

1. 임차건물 자체에 담보가치가 부족하거나 없는 경우 흔히들 말하는 깡통전세에 대한 문제
2. 임대인의 임대권한 변제자력 등 관해 발생하는 문제
3. 계약 체결 과정에서 발생하는 문제
4. 계약 기간 중 발생하는 문제

 

 

1. 공동주택(다세대주택, 아파트 등)일 때를 위한 특약사항

1. 임대인은 본 임대차계약일을 기준으로 임차목적 주택에 설정된 순위번호 0번, 0000년 00월 00일 제00000호 접수 채권최고액 금 000,000,000원의 근저당설정등기의 실채무액은 금 000,000,000원임을 확인하고, 이에 대한 증빙자료를 임차인에게 제공한다. 임대인이 이를 이행하지 않을 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

 

2. 다가구주책, 단독주택일 때를 위한 특약사항

1. 임대인은 중도금 내지 잔금 지급일 이전까지 주택임대차보호법 제3조의7에 따른 의무를 이행해야 한다. 만약 임대인이 이를 이행하지 아니할 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

2. 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납, 체납한 국세, 지방세가 있다는 사실이 학인될 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다. 임대인이 임차인에게 선순위 임차보증금 액수나 미납, 체납한 국세, 지방세 액수를 허위로 고지한 경우에는, 손해배상의 예정으로 금 00,000,000원을 임차인에게 지급한다.

 

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3. 임대인이 실제 소유자가 아닐 때를 위한 특약사항

1. 임대인은 본건 임차목적물의 실소유자임을 확인하고, 임차인에게 제시한 신분증이나 인감증명서 및 부동산등기부등본 등 제반서류 중 어느 하나라도 위조 내지 변조한 사실이 없음을 확인한다. 만약 이와 달리 위변조 사실이 확인될 경우 형사처벌을 받음을 확인한다.

 

4. 임대인의 대리인과 계약 체결할 때를 위한 특약사항

1. (임대인 명의가 아닌 계좌로 보증금을 입금하는 경우) 본 임대차계약에 따른 임차보증금은 임대인의 요청에 따라 xx은행, 111-1111-1111로 입금함을 확인한다. 임차인은 동 계좌에 임차보증금을 입금함으로써, 임대인에 대한 보증금 지급을 이행한 것으로 한다.

 

5. 바지임대인일 때(명의 신탁의 문제 예방)를 위한 특약사항

1. 임대인은 제3자로부터 본건 임차목적물을 명의신탁 받은 사실이 없음을 확인하고, 만약 그와 달리 제3자로부터 부탁을 받거나 공모하여 본건 임차목적물의 소유 명의를 빌려주어 명의신탁을 한 소위 '바지임대인'인 것으로 확인이 될 경우, 형사처벌을 받을 수 있음을 확인한다.

 

6. 임차목적물이 신탁됬을 때를 위한 특약사항

1. 임대인은 본건 임차목적물과 관련된 신탁원부를 0000년 00월 00일까지까지 임차인에게 제공해야 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

2. 신탁원부에 수탁자(신탁회사)와 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재되어 있는 경우, 임대차계약서 작성 전에 신탁사와 우선수익자로부터 임대차 동의서를 받아 임차인에게 교부해야 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

3. 임차보증금이나 차임은 신탁원부나 임대차 동의서에 위탁자인 원소유자가가 임차보증금 및 차임을 지급받는다는 내용이 있는 경우에 한정하여, 위탁자인 원소유자 명의의 계좌로 입금받을 수 있다.

4. 임대인은 임차인에게 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차계약은 주택임대차보호법에 따른 우선변제권, 대항력, 최우선변제권의 행사가 불가하다는 사실을 고지하였음을 확인한다.

5. 본 건 임대차계약은 우선수익자 및 수탁자 및 위탁자가 모두 동의한 계약이며, 임차인의 최우선변제권을 인정하여 다른 우선수익자 담보권 보다 임차인의 보증금 반환을 우선하기로 한다.

6. 임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하기로 하고, 선순위 채권최고액 및 등기부등본 을구란의 모든 물권을 말소하기로 한다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

 

7. 계약금 지급 이후 중도금 또는 잔금 지급 전에 담보대출 등으로 등기부가상태가 변경됬을 때를 위한 특약사항

1. 임대인은 임차인이 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖출때까지 임차주택에 대하여 저당권 등 담보권을 설정하거나 제3자에게 임차주택의 소유권을 이전할 수 없다. 임대인이 임차인의 대항력 유무를 확인하기 위해 협조를 요청할 경우 임차인은 이에 응해야 한다. 임대인이 이를 위반하여 양도사실을 임차인에게 통지하지 않은 경우, 임차인은 본 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인은 위 1항의 통지의무 해태로 인해 임차인에게 발생한 손해에 대하여 배상하여야 한다.

2. 본건 임차주택을 인도받은 임차인은 0000년 00월 00일까지 전입신고와 확정일자를 받아야 하고, 임대인은 위 날짜의 다음 날까지 본건 임차주택에 대하여 저당권 등 담보권을 설정하거나 제3자에게 임차주택의 소유권을 이전할 수 없다

 

8. 전세보증보험을 보장하기 위한 특약사항

1. 임대인 및 임대건물에 의해 전세보증보험 가입이 불가할 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금을 포함한 전세보증금 전액을 임차인에게 반환한다.

2. 임대인이 전세보증보험을 들 경우, 임대인은 보증기관에 제출한 서류를 위조하거나 변조한 사실이 없음을 확인한다.

 

9. 전세자금 대출을 보장하기 위한 특약사항

1. 본 계약은 전세자금대출 실행을 전제로 하며, 임대인 및 임차목적물의 하자로 인한 젠세자금 대출 미승인 시에는 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

 

10. 임대인의 세금 체납 문제를 위한 특약사항

1. 임대인은 본건 임대차계약일을 기준으로 주택임대차보호법 제3조의7 2호에 따른 국세,지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 한다. 또한 본건 임대차계약일 이후라도 임차인이 국세나 지방세의 체납여부 및 체납액의 확인을 요구할 경우, 그 요구를 받은 날로부터 2주 내에 이를 제시해야 한다.

2. 만일 임대인의 국세나 지방세 체납이 확인되는 경우, 임대인은 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환해야 한다.

3. 임대인이 위 1항 또는 2항을 위반할 경우, 본 임대차계약은 무효로 하고, 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.

 

11. 선순의 근저당 말소 특약의 문제를 위한 특약사항

1. 임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 임차 목적물에 존재하는 선순위 근저당권의 채권최고액 및 등기부등본 을구란의 모든 물권을 말소하기로 하고, 임차목적물이 공동담보 목록에 포함되어 있는 경우에는 공동담보 목록에서 본건 임차목적물을 제외시켜야 한다. 만약 임대인이 이를 이행하지 않을 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환하며, 이로 인해 발생한 임차인의 손해를 배상해야 한다.

 

12. 계약 중 임대인 변경 문제를 위한 특약사항

1. 본 임대차계약 기간 중 임대인이 임차대상 목적물을 양도함으로써 임대인이 변경될 경우 해당 매매계약을 체결한 날로부터 2주 이내에 임차인에게 그 양도사실을 통지하여야 한다.

2. 임대인이 위 1항의 의무를 위반하여 양도사실을 임차인에게 통지하지 않은 경우, 임차인은 본건 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있고, 임대인은 위 1항의 통지의무 해태로 인해 임차인에게 발생한 손해에 대하여 배상하여야 한다.

3. 임차인은 위 1항의 통지를 받은 경우에도, 임대인 변경에 동의하지 않을 경우 2주 이내에 이의를 제기하고 본 임대차계약을 해지할 수 있다.

 

 

더 자세한 내용은 아래에서 참고 가능

https://discoverylaw.co.kr/antifraud/specialwithdex

법률사무소 디스커버리(LAWOFFICE DISCOVERY)